1.0目的

规范消防设备设施的消防维修保养,确保消防系统设备各项性能良好,保证安全运行。

2.0 适用范围

适用于本物业所辖的消防维保系统设备设施的维修保养工作。

3.0职责

3.1工程部维修人员负责设备房消防设备设施的巡查、维修、保养,对消防设备故障进行处理，对外委维修保养工作的监督检查。

3.2 工程主管部负责对消防设备维修保养计划的制定并对工作进行组织、指导、检查监督及对外委托维修的联系工作。

3.3 保安部负责楼宇及室外消防设备设施的检查工作。

4.0内容

4.1火灾自动报警系统保养

4.1.1对消防火灾报警控制器进行自检功能检查；

4.1.2对可测量相关参数进行查看和记录，如回路电流等；

4.1.3公共场所烟感器、温感器安装检查，与底座接触是否良好，外观是否整洁完好；

4.1.4每次随机抽取不低于5﹪的烟感或温感，喷烟或加热后检查报警是否正确；

4.1.5手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；

4.1.6每次随机抽取不低于5﹪的手动报警按钮，消防维保进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

4.1.7对楼层内各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；

4.1.8对联动控制柜上的按钮每次按10﹪的比例进行功能试验，控制功能正常；

4.1.9对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查

4.2风机及防火阀保养

4.2.1断开主电源，挂上标示牌，检查电机接线是否良好。

4.2.2紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

4.2.3检测电机的绝缘电阻，检查主回路接触点。

4.2.4调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。

4.2.5检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

4.2.6清洁电机及风滤器和机壳内部。

4.2.7向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性与稳定性。

4.2.8检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。

4.2.9手动开机检定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。

4.2.10对各遥控点的控制箱（含箱内元件）进行全面检查。

4.2.11连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。

4.2.12连续运转5-7分钟验证风机运转正常。

4.2.13检查各控制箱内的电器触电及各接线端子，如有烧损现象，拆下用砂子打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，端子无松动。

4.2.14检查排烟阀微动开关及内部接线端子，端子无松动，微动开关固定良好。

4.2.15检查远控排烟阀复位按钮、导论、钢丝、转轴，用油壶给导轮、钢丝轴加油，复位按钮控制无误，排烟阀开启灵活。

4.2.16检查各送风口百叶窗，消防维保送风百叶窗位置正确。

4.3应急照明及疏散指示灯保养

4.3.1每3个月进行一次备用电池亮灯（30分钟），使电池放电后再充电，延长电池使用寿命。

4.3.2检查出口指示灯玻璃面板有无破裂现象。

4.3.3出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即维修。

4.3.4检查出口指示灯安装是否牢固。

4.3.5针对检查中发现的缺陷，取下来进行修复，再装回原位。

4.3.6灯箱外壳及面板擦抹干净。

4.4灭火器保养

4.4.1灭火器应设置在通风、干净、清洁的地点，不受到烈日的暴晒，不得接受热源或剧烈振动。

4.4.2灭火器悬挂地点的环境温度为-10℃～55℃.

4.4.3灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。

4.4.1对灭火器要定期进行检查，检查内容为：

a. 喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，检查完后在灭火器检查卡上签字。（如堵塞要及时疏通）；

b.压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装）；

c.零部件是否完整（无松动、变形、锈蚀、损坏）；

d.可见部位防腐层是否完好（轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验）；

e.铅封是否完好（一经开放，必须按规定再行充装，并做密封试验，重新铅封）。

f．灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。

4.5室内消火栓保养

4.5.1消火栓外检查：检查消火栓门关闭是否良好，玻璃有无破损，消火栓门封条是否完好。

4.5.2随机抽取消火栓总数的10﹪测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，消火栓内水龙头有无渗漏现象。

4.5.3开消火栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有，应修补或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干。

4.5.4检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复。

4.5.6检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油。

4.5.7检查修整全部支架，掉漆部位重新补漆。

4.5.8将消火栓内清扫干净，部件存放整齐后，在检查标签卡上签名。

4.5.9关上消火栓门，并贴上公司统一印制的消防箱封条。

4.6室外消火栓保养

4.6.1用专用消火栓扳手打开室外消火栓，要求阀门启闭灵活，不漏水。

4.6.2检查水流指示器动作灵敏度，接线端子，触点无松动、锈蚀。

4.7自动喷淋系统保养

4.7.1每季度检查一次各楼层喷淋末端压力表指示，按10﹪比例测试信号阀关闭信号指示，按30﹪进行放水试验，消防中心有信号显示。

4.7.2每季度对湿式报警阀、雨淋阀进行放水试验，能启动喷淋泵、雨淋泵，水力警铃响亮。

4.7.3每季度检查喷淋头一次，表面无油灰、无渗漏现象。

4.8防火卷帘保养

4.8.1启动防火卷帘门升降按钮，防火卷帘门升降平稳，无阻滞。

4.8.2检查控制箱内各电器触点及各接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。

4.8.2每年检查一次机械部分，如锈蚀用煤油清洗，然后加润滑油保护。

4.9紧急事故广播保养

4.9.1检查各切换器、继电器的接线和触点，成件完整、牢固、接触良好，切换器灵活、可靠。

4.9.2调节音量控制器，检查音量变化是否正常。

4.9.3检查话筒及话筒放大器音量、音质是否正常。

4.9.4检查CD机的运转和音质是否正常，要求运转正常，音质良好。

4.9.5检查楼层呼叫控制器的开关工作是否正常，要求灵活、可靠。

4.10对讲电话系统保养

4.10.1检查各电器触点和接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。

4.10.2检查固定电话、插孔与主机的通话质量，要求音质清晰，无杂音。

4.10.3检查主机按键是否灵活，通断是否良好。

4.11联动控制柜保养

4.11.1控制柜上电源指示灯及各类开关检查，要求电源指示正常，开关处于开启或自动状态。

4.11.2控制柜内部各电器触点检查，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。

4.11.3检查电源线、信号线，如有破损，用绝缘胶布包扎，如有老化，则进行更换。

4.11.4用毛刷、皮老虎对控制柜内进行除尘。

4.12气体灭火系统保养

4.12.1检查气瓶的称重装置或压力表指示，重量或压力正常。

4.12.2检查执行元件电磁阀、瓶头阀、分配阀、阀门无泄漏，动作灵敏。

4.12.3气体控制箱进行模拟试验，报警，联动控制正常。

4.12.4瓶体及管路除尘。

5.0 保养周期

5.1消防联动台保养周期

5.1.1各类指示灯，直观目测，指示灯指示正常，日巡。

5.1.2各类开关，直观目测，处于开启或自动状态，日巡。

5.1.3各电器触点，如有烧损现象，拆下后用沙纸打磨，触点完好，无烧损，每季度一次。

5.1.4各电器元件接线端子及端子排端子，用螺丝刀逐个紧固，各端子连接牢固，无烧伤，每季度一次。

5.1.5各电源、信号线，如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶布包扎，严重时更换，导线无破损、烧焦现象，每季度一次。

5.1.6控制台内部除尘，用小毛刷、皮老虎除尘，确保无尘，每季度一次。

5.1.7控制台表面除尘，用干布、毛刷除尘，每天一次

5.2火灾报警器保养周期

5.2.1指示灯直观目测电源指示灯亮，其余指示灯不亮，日巡。

5.2.2直流电源电压直观目测指针指示24V，日巡。

5.2.3自检功能按下自检功能测试键和检查回路工作电流主机上所有指示灯闪亮，回路工作电流正常，日巡。

5.2.4内部各接线端子用螺丝刀逐个紧固各端子牢固不松动，每季度一次。

5.2.5信号（电源）线如有轻微破损或烧焦现象，用绝缘胶布包扎，严重时更换，导线无破损、烧焦现象，每季度一次。

5.2.6表面及内部除尘表面及内部除尘，表面每日一次，内部每年一次。

5.3火灾探测器保养周期

5.3.1感烟探测器，用力吸一口香烟，在距离探测器20CM处喷向探头，每次按5﹪-10﹪比例抽查，红色指示灯亮，每季度一次。

5.3.2感温探测器，用500W电吹风，在距离探测器50CM处，向探测器热吹风，每次按5﹪-10﹪比例抽查，报警指示灯亮，每季度一次。

5.3.3手动报警按钮，用螺丝刀打开玻璃测试报警，每次按5﹪-10﹪比例进行。报警功能正常，每季度一次。

5.4防火卷帘门保养周期

5.4.1控制器内部各电器触点检查，如有烧伤现象，拆下后用砂纸打磨，要求触点完好，无烧伤现象，每季度一次。

5.4.2控制器内部各电器元件接线端子及端子排端子检查，用螺丝刀逐个紧固，要求端子无烧伤，无松动，每季度一次

5.4.3机械部分（齿轮）等检查，用煤油除锈，加润滑油，要求无锈蚀，且表面涂有润滑油，每年一次。

5.4.4卷帘门门体检查，用煤油清洗锈蚀部分，要求门体无锈蚀现象，每年一次。

5.4.5电机接线端子检查，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，要求端子无松动现象，每季度一次。

5.4.6升降按钮检查，手动启动按钮，动作应灵活，到位准确，每季度一次。

5.5防火门

5.5.1防火门玻璃检查，直观目测，要求完好无损，日巡。

5.5.2闭门器检查，开启关闭防火门，要求闭门器拉力正常，弹性适度，如有损坏进行更换，日巡。

5.5.3消防通道检查，直观目测，要求消防通道畅通，日巡。

5.6排烟系统

5.6.1排烟阀微动开关内部接线端子检查，用螺丝刀紧固各个接线端子，要求端子无松动，微动开关固定良好，每季度一次

5.6.2复位按钮、导轮、钢丝、转轴检查，用油壶给导轮、钢丝、转轴加油，要求复位按钮控制无误，排烟口开启灵活，每季度一次。

5.6.3风机、排烟阀手动自动功能检查，风机全部试验，排烟阀每次抽查25﹪，要求手动联动正常，每季度一次。

5.7加压送风系统

5.7.1加压送风机表面除尘，用棉布、毛刷除尘，要求表面无尘，每季度一次。

5.7.2控制柜内部各电器触点检查，如有烧伤现象，拆下用砂纸打磨，要求触点完好，控制启停正常，每季度一次。

5.7.3控制柜内各接线端子或端子排端子检查，每季度一次。

5.7.4控制柜电源指示灯检查，如不亮，更换指示灯灯泡，要求电源指示灯明亮，每季度一次。

5.7.5送风口微动开关内部接线端子检查，用螺丝刀逐个紧固，要求端子无烧伤无松动现象，微动开关固定良好，每季度一次。

5.7.6各送风口百叶窗检查，直观目视，送风口百叶位置正确，每季度一次。

5.8管道及附件

5.8.1各消防阀门检查，如漏水，添加盘根或更换阀门，要求阀门开启灵活，不漏水，每季度一次。

5.8.2各减压阀、排气阀检查，检修、清洗，要求排气阀排气正常，不漏水，减压阀工作正常，每年一次。

5.8.3消防管道检查，直观目测，要求管路无渗漏无锈蚀现象，日巡。

5.9应急照明

5.9.1疏散指示灯检查，直观目测，要求各指示灯亮、且处于等待状态，无松动，损伤现象，日巡。

5.9.2应急灯检查，按测试键，充放电，指示灯亮，充放电正常，每季度一次。

5.9.3表面除尘，用棉布、刷子进行表面除尘，要求表面无积尘，每季度一次。

5.10设备机房

5.10.1机房卫生清洁，用拖把、扫帚、抹布打扫设备及地面，要求机房干净整洁，每季度一次。

5.10.2机房内照明、电话检查，开关电灯，通话检查，要求照明正常，通话正常，每季度一次。

5.11灭火器材

5.11.1推车式灭火器检查，直观目测，要求完好无损，压力在正常范围，每季度一次。

5.11.2手提式灭火器检查，直观目测，并用手摇动瓶体，要求压力正常，指针指在绿色安全区内，配件齐全，每季度一次。

5.12室内外消火栓系统

5.12.1水泵检查，手动盘车，要求转轴转动灵活，每季度一次。

5.12.2水泵添加盘根，要求点动时漏水在正常范围内，每年一次。

5.12.3水泵轴承加润滑油，要求水泵运转灵活，每季度一次。

5.12.4水泵电机除尘，要求表面无积尘，每周一次。

5.12.5消火栓各阀门添加盘根或更换垫片，要求开启自如，不漏水，每年一次。

5.12.6各消火栓、水带、接口、消火栓按钮及其它配件检查，直观目测，要求水带不发霉，水喉不漏水，按钮盒完好不松动，小配件齐全，每季度一次。

5.12.7功能试验检查，手动自动转换，消火栓按钮每次抽查10﹪，要求各项功能正常，每季度一次。

5.13自动喷淋系统

5.13.1水泵检查，手动盘车，要求转轴转动灵活，每季度一次。

5.13.2水泵添加盘根，要求点动时漏水在正常范围内，每年一次。

5.13.3水泵轴承加润滑油，要求水泵运转灵活，每季度一次。

5.13.4水泵电机除尘，要求表面无积尘，每周一次。

5.13.5自动喷淋各阀门添加盘根或更换垫片，要求开启自如，不漏水，每年一次。

5.13.6放水阀、压力表检查，观察压力表，进行放水试验，压力表指示正常，放水阀开启自如，每季度一次。

5.13.7信号阀检查，直观目测，做关闭实验，要求关闭时有电信号在中控室显示，每季度一次。

5.13.8水流指示器检查，放水试验，要求在中控室有信号显示，每季度一次。

5.13.9喷淋头检查，直观目测，喷淋头表面油灰不可过多，每季度一次。

5.13.10湿式报警阀检查，放水试验，压力开关动作，联动启动水泵，水力警铃响亮，每季度一次。

5.14气体灭火系统

5.14.1各气瓶气压检查，要求气压指示正常，每季度一次。

5.14.2执行元件电磁阀、放气阀，瓶头阀，分配阀检查，在钢瓶上接上气压表，打开钢瓶的放气阀，，用肥皂水试漏，要求气压正常，各阀门无泄漏，每季度一次。

5.14.3气体控制箱检查，检查各触点及接线端子，模拟试验，要求触点无锈蚀无松动，模拟功能正常，每年一次。

5.14.4瓶体及管路表面除尘，要求无积尘，每季度一次。

5.15消防应急

5.15.1主机各电源、控制信号及音量调节器检查，直观目测，要求信号指示正常，音量调节位置合适，每季度一次。

5.15.2各切换器、控制器检查，通电试验，转换工作正常，每季度一次。

5.15.3各放大器检查，放音试听音质音量，要求音质音量良好，每季度一次。

5.15.4各接线端子及线路检查，用螺丝刀紧固，绝缘胶布包扎，要求端子无松动，导线完好。

5.15.5功放机，CD机检查，表面除尘，要求无积尘，日巡。

5.15.6扬声器检查，检查各扬声器接线是否牢固，线盒是否完好，要求扬声器接线牢固，线盒无破损，每年一次。

5.15.7主机柜内除尘，要求无积尘，每季度一次。

5.16对讲电话系统

5.16.1各接线端子及线路检查，用螺丝刀紧固，导线如有破损用绝缘胶布包扎，要求端子无松动，导线完好，每年一次。

5.16.2主机、固定电话、插孔之间通话检查，分机主叫主机，主机选择分机，手提插孔电话主叫主机，要求音质清晰，无杂音，每季度一次。

5.16.3主机按键检查，检查按键是否阻滞，通断是否良好，每季度一次。